Ưu điểm và rủi ro vớ hợp đồng ủy quyền mua bán đất mới nhất 2022. Đây chính là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng nguy cơ tiềm ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và rất dễ xảy ra khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp cùng Baobongda.org phân tích nội dung này.
Căn cứ vào điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Đối với hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, bởi vì theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ đối với việc thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, và cả với bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ quy định trên ta có thể xác định thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, đối với việc thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, khi mà việc tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, đa phần với người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình bởi vì quy định không phải là thành phần trong hồ sơ về việc sing up chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ưu điểm về hợp đồng uỷ quyền mua bán đất
Thời gian vừa qua chứng kiến việc thị trường bất động sản dần phát triển trở lại sau một thời gian dài trầm lắng nguyên nhân là do đại dịch Covid-19 gây ra, khi đó thì việc mua bán nhà đất diễn ra sôi động và thời điểm này thu hút được sức mua rất lớn. Bởi vì với nhiều lý do khác nhau mà không ít người dân mua bán bất động sản bằng hình thức với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vì, đây cũng chính là một hình thức mua bán được nhiều nhà đầu tư lựa chọn và việc này có những ưu điểm như:
Ưu điểm và rủi ro với hợp đồng ủy quyền mua bán đất mới nhất 2022
Một là, khi đó thì xét về thủ tục đây là hình thức mua bán điều này được diễn ra nhanh gọn, dễ dàng. Khi đó nếu như tiến hành mua bán bằng hình thức thông thường thì nguyên nhân các bên phải ký hợp đồng mua bán xong rồi khi đó mới tiến hành làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, đa phần giữa hai bên phải tiến hành nhiều bước như: Bước đầu tiên cần ký hợp đồng mua bán có công chứng hoặc bên cạnh các chứng thực; nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất bởi vì tại Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đất; khi đó việc nhận thông báo đóng thuế; đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai thu thuế và lúc đó chờ nhận giấy chứng nhận… Đặc biệt là các thủ tục diễn ra theo đúng quy trình, nếu như thời gian để nhận giấy chứng nhận hợp đồng ủy quyền mua bán đất từ chủ sở hữu cũ lúc đó việc chuyển sang chủ sở hữu mới có thể mất cả tháng. Khi đó quy định trong khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ cần tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc bao gồm cả chứng thực, ngay cả thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng uỷ quyền có thể tiến hành xong xong trong vài giờ và điều này không phải đi lại nhiều lần, nhiều cơ quan.
Quy định hai là, bên mua và bên bán sẽ “lách” được đóng thuế đối với các thu nhập cá nhân và bên cạnh việc đóng lệ phí trước bạ. Theo quy định khi làm thủ tục mua bán bất động sản thì lúc này cả hai bên phải nộp mức thuế là 2% trên giá chuyển nhượng (khoản 12, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và bạn cần đóng các lệ phí trước bạ 0.5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP) về cơ bản trong khi việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền sẽ “lách” được các loại thuế, đối với các phí này, các bên mua bán sẽ được hưởng lợi khi mà từ việc mua bán mà nhà nước sẽ thất thu thuế của người mua và ngay cả với người bán.
Ba là, quy định với việc để mua những bất động sản mà chưa đáp ứng đủ điều kiện lúc này là để tiến hành việc mua bán. Ví dụ nội dung như việc mua bán nhà ở xã hội có quy định rất cụ thể, bên cạnh đó là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà thì với việc chủ sở hữu nhà ở xã hội khi đó mới được quyền tự do chuyển nhượng (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở) tuy nhiên là vì một lý do nào đó đối với chủ sở hữu nhà ở xã hội muốn bán sớm khi chưa đủ 05 năm thì chắc chắn lúc đó hai bên người mua và người bán sẽ “lách luật” bằng cách ký với nhau bằng một hợp đồng ủy quyền, hay việc mua bán điều đó quyết định nền đất tái định cư khi chưa nhận được nền, quy định các bên sẽ làm hợp đồng ủy quyền đối với những bất động sản lúc này không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[1].
Rủi ro đối với hợp đồng ủy quyền mua bán đất
– Rủi ro số 1: Quy định là nếu có tranh chấp xảy ra, bởi vì với bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bạn) phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định là có thực, thông qua việc thanh toán, khi mà giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, điều này cho dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì nếu như các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do điều đó không tuân thủ đúng quy định của pháp luật nếu như về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
– Rủi ro số 2: Quy định với các điều 563 của Bộ luật dân sự quy định, nếu như thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Bởi vì, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.
Như vậy khi hết thời hạn này thì các bên phải làm đối với hợp đồng ủy quyền mới. Nếu như trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (ở đây là người muốn bán đất cho bạn), lúc này nếu bạn từ chối thì sẽ bạn sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.
– Rủi ro 3: Đối với các khoản 1 Điều 569 Bộ luật dân sự quy định, điều này trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền khi đó có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào tuy nhiên là phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà đặc biệt là bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Đặc biệt quy định nếu ủy quyền không có thù lao, thì chắc chắn là bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, khi đó bạn phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Nếu như bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc khi mà bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng. Điều này nếu không báo thì chắc chắn là hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc là phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt trong quy định.
Do đó, về việc khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng, lúc này thì bạn sẽ không được thực hiện các quyền trước đó khi mà các bên đã thỏa thuận trước đó.
– Rủi ro số 4: Quy định nếu một trong các bên không may bị chết thì đối với Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực khi đó tính như theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự. Quy định khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế đối với người ủy quyền và điều đó sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Từ những phân tích nêu trên, bài viết chúng tôi cho rằng bạn không nên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua với đa phần các hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng đối với quyền chuyển nhượng sử dụng dụng đất và sau đó sing up biến động (trước bạ, sang tên) tuân theo quy định của pháp luật.